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BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23
WEG: Auswirkung von Fehlern der Jahresabrechnung
Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.
KG Berlin, Beschluss vom 18.09.2024, 8 U 40/24
Wohnraummiete vs. Mietverhältnis über andere Räume – also 549 Abs. 1 BGB vs. 578 Abs. 2 BGB
Wohnraummiete liegt danach (nur) vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (vgl. –, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Fervers, a.a.O.). Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle. , Urteil vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18
BGH, Urteil vom 23.02.2024, V ZR 132/23
Bestimmtheitserfordernis bei Sonderumlage
a) Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen.
b) Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.
WEG § 28
Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.
LG Karlsruhe, Beschluss vom 04.12.2023, 11 S 85/21
Wäschelüften in der WEG-Anlage
Das Auslegen von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke des Auslüftens stellt keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar. Hierin liegt nach objektiver Betrachtung ein in vielen Haushalten übliches und sozialadäquates Verhalten.
(Vermerk: Die Berufung wurde auf diesen Hinweis zurückgenommen.)
Quelle → zum VOLLTEXT geht es HIER
BGH, Urteil vom 29.11.2023, VIII ZR 211/22
Fristlose Kündigung bei Zerrüttung des Mietverhältnisses?
Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.
BGH, Urteil vom 25.10.2023, VIII ZR 147/22
Bewusst unwahre Behauptungen im Rechtsstreit als Kündigungsgrund
a) Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 , 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
b) Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 , NJW 2014, 2566 Rn. 14). So ist etwa zu berücksichtigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 – VIII ZR 33/85 , WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]).
2. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB , wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war.
BGH, Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22
Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt hierdurch seine Aufklärungspflicht, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.
BGH, Beschluss vom 28. Juni 2023 – XII ZB 537/22
Schweigen zu Räumungsbereitschaft allein ist noch kein Grund zur Klageerhebung
Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung im Sinne von § 93 ZPO.
BGH, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21
Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter
Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 , NJW 2014, 2566 Rn. 16 f., 20).
BGH, Urteil vom 24.05.2023, VIII ZR 213/21
Mieterhöhung bei Erneuerung von Rauchwarnmeldern
a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 , NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 [BGH 17.06.2015 – VIII ZR 290/14] Rn. 11 ff., 23) – grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.
b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.04.2023, 2 U 43/22
BGH, Urteil vom 25.01.2023, VIII ZR 29/22
Formelle Anforderungen an Mieterhöhungserklärung
Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21 , NJW-RR 2022, 1455).
Zu den Einzelheiten siehe den VOLLTEXT unter → DIREKTLINK BGH
BGH, Urteil vom 23.11.2022, XII ZR 96/21
Betriebsbeschränkung durch COVID-19-Pandemie führt nicht zu einem Mangel der Mietsache
a) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).
b) Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).
c) Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13. Juli 2022 – XII ZR 75/21 – NJW-RR 2022, 1303).
BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21
Betriebskostenverordnung / Kosten für Kontrolle der Restmüllbehälter / Prüfung von Rauchwarnmeldern
a) Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.
b) Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.
Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.
AG Münster, Urteil vom 12.07.2022, 61 C 2676/21
Beschimpfung des Vermieters als “Lügner”, “Märchenerzähler” und “Provokateur” rechtfertigt zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses
… und stellt eine Verletzung der zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten dar, die die Fortführung des Mietverhältnisses im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung der gegebenen Gesamtumstände unzumutbar macht.
Quelle → VOLLTEXT / DIREKTLINK hier
BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21
Mieterwechsel in Wohngemeinschaft (z.B. Studenten-WG) und keine Regelung über den Austausch von Mietern
a) Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.
b) Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.
c) Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines – unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden – Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.
BGH, Urteil vom 10.12.2021, V ZR 32/21
Anspruch des Verwalters wegen eigenmächtiger Instandsetzungsarbeiten
Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187).
BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20
HeizkostenV: Nicht verbrauchsabhängige Abrechnung
Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.
BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21
Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung – umfassende Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter / keine Überkompensation
Im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.
Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht. Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.
Quelle: Pressemitteilung BGH Nr. 004/2022 vom 12.01.2022
BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19
Keine Mietminderung bei nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen
a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18 , NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14 , BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff. ).
b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18 , aaO Rn. 56 ff.).
LG Lübeck, Urteil vom 07.07.2021, 14 S 23/21
Wer die Wohnungsbesichtigung unterlässt, kann ersichtliche Mängel nicht (mehr) rügen
Nach § 536b BGB ist maßgeblicher Zeitpunkt allein der Zeitpunkt des Vertragsschlusses… Da die Beklagte die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags nicht besichtigt hat, ist ihr im Hinblick auf die nun von ihr geltend gemachten Mängel grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des § 536b BGB zu attestieren. Grobe Fahrlässigkeit liegt nämlich vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen oder bei einer Besichtigung ohne Weiteres auffällt (Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 81. Auflage, § 536b, Rn 6). Wie bereits ausgeführt, hätte die Beklagte die Wohnung besichtigten können. Im Rahmen einer solchen wären ihr die nun gerügten Mängel auch aufgefallen, denn diese waren allesamt leicht ersichtlich.
Quelle → VOLLTEXT / DIREKTLINK zu JUSTIZ SH
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2021, 2-13 S 87/20
Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, zu der ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind anfechtbar, aber nicht nichtig.
Alleine auf die nicht innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgte Protokollversendung kann ein Wiedereinsetzungsantrag nicht mit Erfolg gestützt werden. Der Kläger muss sich vielmehr um Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder des Protokolls bemühen.
BFH, Urteil vom 22.02.2021, IX R 7/20
Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG – Vorrang des örtlichen Mietspiegels
1. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.
2. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z.B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden; jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig.
Quelle → VOLLTEXT / BFH / 22. Februar 2021 / IX R 7/20
BGH, Urteil vom 11.06.2021, V ZR 215/20
Kompetenzverlagerung auf den Verwalter einer WEG
Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.
OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20
Geschäft muss im Lockdown nur halbe Gewerbemiete zahlen
Die durch die Corona-Pandemie verursachte staatliche Schließungsanordnung für ein im Rahmen des Mietzweckes betriebenes Geschäft begründet keinen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB.
Es liegt aber eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne einer Störung der großen Geschäftsgrundlage vor. Diese führt, wenn sie über einen Monat andauert, regelmäßig zur Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 Abs. 1 BGB dahin, dass die vertraglich vereinbarte Kaltmiete für den Zeitraum der Schließungsanordnung auf die Hälfte reduziert wird.
Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.
Quelle: BeckRS 2021, 2461 (beck-online) und IBRRS 2021, 0733
LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021, 67 S 335/20
Betriebskosten – Rauchmelder (Wartungskosten) – Müllentsorgung und Müll- sowie Behältermanagement
Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon.
Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen.
Quelle → LG Berlin zu Betriebskosten / Rauchmelder und Müllmanagement
LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019, 67 S 345/18
Kündigung wegen Eigenbedarfs – Berücksichtigungsfähigkeit des hohen Lebensalters von Mietern
Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stellt für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die – im Regelfall – die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO gebietet.
Ein Alter von über 80 Jahren ist nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben, insbesondere nach der allgemeinen Verkehrsanschauung, hoch.
Ist der Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf einen bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet, reicht dies nicht aus, um dem Interesse eines Menschen hohen Alters an der Fortsetzung seines – zudem langjährigen – Mietverhältnisses mit Erfolg zu begegnen.
BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15
Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 , NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15 , NZM 2017, 23 Rn. 15).
BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16
Eine Kündigung wegen “Betriebsbedarfs” nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines “Concierge” übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06 , NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).
BGH, Urteil vom 31.05.2017, VIII ZR 181/16
Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14 , NJW 2015, 475).
BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az: VIII ZR 189/17
Betriebskostennachzahlung ohne Belegvorlage / Einsichtnahme
a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.
b) Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.
BGH, Urteil vom 25.04.2018, VIII ZR 176/17
Miteigentümergemeinschaft: Werden gemeinschaftliche Räume einem Mitglied gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen, entsteht ein (Wohnraum-)Mietverhältnis
a) Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 – VIII ZR 184/66 , WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 – II ZR 59/72 , NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15. September 1997 – II ZR 94/96 , NJW 1998, 372 unter I; vom 11. September 2000 – II ZR 324/98 , NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 – VIII ZR 16/10 , NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14 , WuM 2016, 341 Rn. 18 mwN; vom 24. August 2016 – VIII ZR 100/15 , BGHZ 211, 331 Rn. 21 ).
c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23. November 2011 – VIII ZR 74/11 , NZM 2012, 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist ( § 1010 Abs. 1 BGB ).
d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26. Oktober 1990 – V ZR 105/89 , NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 4. April 2014 – V ZR 110/13 , NZM 2014, 522 Rn. 10).
BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17
Abrechnung der Heizkosten nach Wohnfläche
Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB , § 7 Abs. 1 HeizkostenV ) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142 Rn. 19).
BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16
Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei “Renovierungsvereinbarung” zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.
BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 67/18
Wärmebrücke in den Außenwänden als Sachmangel der Mietwohnung
a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08 , NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012 – V ZR 195/11 , NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013 – XII ZR 80/12 , NJW 2014, 685 Rn. 20; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 , zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).
b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 , NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 , aaO).
OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018, 2 U 81/18
Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:
“Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten”
genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.
Mehr zum Urteil finden Sie unter:
AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04
Mietminderung bei Überhitzung einer Dachgeschosswohnung in den Sommermonaten aufgrund unzureichenden Wärmeschutzes
Herrschen – jedenfalls bei unzureichendem baulichen Wärmeschutz – in einer hochpreisigen, qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle, stellt dies einen Mangel dar.
Die Wohlbefindlichkeitsschwelle ist nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25–26 Grad Celsius anzusiedeln.
Wenn in einer solchen Wohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschen, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen, so stellt dies einen Mangel dar, der für die Sommermonate zu einer Minderung in einer Größenordnung von 20% führt.
BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19
Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.
BGH, Urteil vom 25.11.2020, XII ZR 40/19
Gewerbemietvertrag / Umbauarbeiten / Mietfläche / Mietmangel
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.
Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09 – NJW 2012, 3173).
BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 371/18
Maklerkosten als (Kündigungsfolge-)Schaden (hier abgelehnt)
Der Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt (hier nach § 543 Abs. 1 BGB ), kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs eines Hausanwesens angefallenen Maklerkosten nicht als (Kündigungsfolge-)Schaden ersetzt verlangen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 , zur Veröffentlichung bestimmt).
LG München I, Urteil vom 22.10.2014, 14 S 3661/14
Renitentes verbotswidriges Parken als Kündigungsgrund
Das wiederholte verbotswidrige Parken eines Mieters in einer Grundstückseinfahrt kann im Einzelfall nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigen, wenn es sich nur um jeweils kurzzeitige Verstöße handelt und es zu keiner Behinderung anderer Anwohner kommt.
Quelle: NZM 2015, 893
Hinweis: Der BGH hatte mit Beschluss vom 19.05.2015, VIII ZR 314/14 die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten zurückgewiesen.
BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12
Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen
Leitsatz:
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, “keine Hunde und Katzen zu halten” ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Aus den Gründen:
Nach dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs.1 BGB) hänge die (Un-)Zulässigkeit einer Tierhaltung von einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte ab.
Ein grundsätzliches Verbot der Tierhaltung sei mit diesem Grundgedan-ken nur hinsichtlich solcher Tiere zu vereinbaren, deren Haltung – abgesehen von höchst theoretischen Ausnahmefällen – aus vernünftigen Gründen untersagt werden könne. Bei Hunden sei eine solche generell und eindeutig für ein Haltungsverbot sprechende Interessenlage nicht festzustellen.
Das in § 16 Satz 1 des Mietvertrags ausgesprochene Verbot der Hunde- und Katzenhaltung benachteiligt den Beklagten auch deswegen unangemessen, weil es – wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat – dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB widerspricht (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06, aaO Rn. 19).
Die Klausel in § 16 Abs. 1 des Mietvertrags schließt dagegen losgelöst von den konkreten Umständen des Einzelfalls eine Hunde- und Katzenhaltung abstrakt und generell aus. Sie verbietet damit eine solche Tierhaltung auch in den Fällen, in denen eine am Maßstab des § 535 Abs. 1 BGB ausgerichtete Interessenabwägung (eindeutig) zugunsten des Mieters ausfallen würde.
Und zuvor hatte der BGH schon folgendes entschieden:
BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06
Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag
“Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Aus-nahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.”
hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.
Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.
BGH, Urteil vom 20.11.2020, V ZR 64/20
Zum Kopfstimmenprinzip bei der WEG
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.
LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 390/09
Lichterketten an Fenster und Balkon rechtfertigen keine Kündigung des Mietverhältnisses
Die Lichterkette rechtfertigt auch eine Kündigung nicht. Ob es sich überhaupt um eine Pflichtverletzung handelt, soll hier ausdrücklich dahinstehen, denn immerhin handelt es sich um eine inzwischen weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten, Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Selbst wenn man, obwohl es mangels entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dazu schon keinen Anlass gibt, eine solche gleichwohl unterstellen wollte, handelte es sich jedenfalls um eine so verhältnismäßig geringfügige, dass sie weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte.
LG Frankenthal/Pfalz, Urteil vom 30.9.2009 – 2 S 218/09
Ein Vermieter hat keinen Anspruch von der noch bewohnten, wenn auch gekündigten, Wohnung Lichtbilder zum Zwecke der Präsentation zu fertigen.
Ein Mieter muss diesen erheblichen Eingriff in seine Privatsphäre nicht hinnehmen.
Aus den Gründen:
Sicherlich hatte die Klägerin das Recht, die Wohnung nach der von den Beklagten – im Hinblick darauf, dass die Vereinbarung des befristeten Kündigungsausschlusses ihnen gegenüber nicht wirksam war, zulässigerweise – ausgesprochenen Kündigung zu besichtigen und auch Mietinteressenten zu zeigen. Darum ging es hier aber nicht. Vielmehr wollte die Klägerin die – noch bewohnten – Mieträumlichkeiten auch fotografieren lassen und die zu fertigenden Lichtbilder, von den Beklagten unkontrollierbar, einer unbestimmten Vielzahl unbekannter Dritter zugänglich machen. Das hätte einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Beklagten dargestellt, den diese nicht hinnehmen mussten. Ob und inwieweit es eine weitergehende Belästigung für sie dargestellt hätte, wenn die Klägerin oder der von ihr beauftragte Makler des öfteren mit Mietinteressenten in der Wohnung erschienen wäre, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Es war die freie Entscheidung der Beklagten, ob sie die damit einhergehende Beeinträchtigung hinnehmen wollten oder nicht. Die Klägerin hätte allenfalls das Recht gehabt, Fotografien im Zusammenhang mit der Erforderlichkeit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung zu fertigen. Darum ging es hier aber ersichtlich nicht. Im Übrigen hätte es der Zustimmung der Beklagten bedurft (Eisenschmid in Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 535 Rdn. 186).
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, 109 C 256/07
Mietminderung (hier sogar 100% wegen Geräuschimmission) und Schadenersatz beim Aufstellen von Trocknungsgeräten
Stellt der Vermieter Trocknungsgeräte in der Wohnung auf, um Feuchtigkeitsschäden auszutrocknen, sind die Mängelbeseitigungskosten für Strom und die Aufwendungen für eine zeitweilige Ausquartierung dem Mieter zu ersetzen.
Für die Dauer der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ist die Miete gemindert.
Und ergänzend aus den Gründen:
Es ist nicht ersichtlich, weshalb bei einem dauerhaften Geräuschpegel in dieser Stärke ein ruhiger Schlaf bzw. ein konzentriertes Arbeiten möglich sei. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tags 35 dB (A) und nachts 25 dB (A). Selbst bei Immissionsorten außerhalb des Gebäudes sieht die TA Lärm bei reinen Wohngebieten tagsüber einen Richtwert von 50 dB (A) und nachts von 35 dB (A). Bei einer Immission von 50 dB werden die einschlägigen Grenzwerte für Geräuschübertragungen innerhalb eines Gebäudes deutlich überschritten. Dann spricht aber eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es dem Beklagten nicht zumutbar war, die Wohnung während des Betriebes der Trocknungsgeräte vertragsgemäß zu nutzen. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten während seines Verbleibs in der Wohnung ein zeitlich befristeter Betrieb der Trocknungsgeräte zumutbar gewesen sein soll.
Quelle (Leitsätze) → Beck-Verlag / Beck-Online / LSK 360766
OLG Hamburg, Beschluss vom 20.04.1988 – 2 W 7/87
Unzulässige Aufstellung von zwei Gartenzwergen im gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnanlage
1. Die Aufstellung von zwei Gartenzwergen durch einen Wohnungseigentümer im gemeinschaftlichen Garten einer Wohnanlage stellt eine übermäßige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Rechte anderer Wohnungseigentümer dar.
2. Entscheidend ist dabei, daß die Zwerge durchaus gegensätzlicher Beurteilung im ästhetischen Bereich unterliegen, die nicht wenige Menschen in ihren Gefühlen berührt und auch Einfluß auf einen Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung haben kann.
Quelle: Beck-Verlag / BeckRS 1988, 282